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Das neue Mietrecht betrifft vier Themenbereiche: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, Förderung des Contracting, Bekämpfung des Mietnomadentum sowie Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen.

1. Energetische Modernisierung

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ( § 554 BGB) werden reformiert. Dies betrifft insbesondere die energetische Modernisierung, die ins Gesetz aufgenommen wird. Unter energetische Modernisierung sollen sämtliche Maßnahmen fallen, die zu einer Energieeinsparung des Mietobjekts selbst führen, z.B. Solartechnik zur Wärmegewinnung für das Mietobjekt. Energetische Modernisierungen berechtigen dann für die Dauer von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung wegen z.B. Baulärm.

Erst ab dem vierten Monat wird dem Mieter wieder ein Minderungsrecht zugestanden insoweit durch die Baumaßnahmen die Wohnungsnutzung weiter eingeschränkt wird. Auch bei energetischer Modernisierung hat der Vermieter weiterhin das Recht die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umzulegen. Kosten für reine Erhaltungsaufwendungen, die lediglich mit der Modernisierungsmaßnahmen verbunden sind, berechtigen auch wie bislang nicht zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter.

Dies wird nun ausdrücklich im Gesetz geregelt. Im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme kann sich der Mieter nicht mehr wie bislang vor Beginn der Maßnahme darauf berufen, dass die Umlage der Modernisierungskosten für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte ist. Dies soll dazu führen, dass der Vermieter die Maßnahme auch rasch umsetzen kann. Diese Einwendung der mangelnden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters ist nun im späteren Mieterhöhungsverfahren zu überprüfen.

Dies führt dazu, dass der Mieter die Maßnahme dulden muss, aber seine Rechte betreffend der auf die Modernisierungsmaßnahme folgenden Mieterhöhung nicht verliert. Die Pflichten des Vermieters zur Begründung bei Mietmodernisierung werden erleichtert, so kann er sich z.B. auf anerkannte Pauschalwerte berufen. Die energetische Ausstattung und Beschaffenheit von Wohnungen werden in Folge auch bei den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigt.

2. Mietnomaden

Während eines laufenden Räumungsverfahrens kann der Mieter verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens fälligen Miete eine Sicherheit, (Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Wird diese Sicherungsanordnung durch den Mieter nicht erfüllt, hat der Vermieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs qua einstweiligen Rechtschutzes die Möglichkeit einen Räumungstitel schneller zu erhalten.

Die sogenannte  „Berliner Räumung“ (Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher ohne die für den Vermieter kostenpflichtige Entfernung/Einlagerung der Gegenstände aus der Wohnung) wird gesetzlich verankert.Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt. Im einstweiligen Verfügungsverfahren wird dem Vermieter nun die Möglichkeit gegeben auch bei einer bereits gegen den Hauptmieter erwirkten Räumungstitel, einen weiteren Räumungstitel schnell gegen einen unberechtigten Untermieter zu erhalten, von dem er bislang nichts wußte.

3. Contracting

Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten wird gesetzlich geregelt. Stellt ein Vermieter von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter um, kann er die Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegen wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:Der Contractor muss eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern. Bei Bestandsanlagen kann der Contractor eine verbesserte Betriebsführung durchführen.

Diese Umstellung selbst muss für den Mieter kostenneutral sein. Die Umstellung muss durch den Vermieter gegenüber dem Mieter rechtzeitig zuvor angekündigt werden zwecks Prüfung des Mieters, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage als Betriebskosten vorliegen.

4. Mieterschutz bei „Münchener Modell“ B

ei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen darf der Mieterschutz nicht durch das  Münchener Modell umgangen werden. Bei dem sogenannten Münchener Modell kaufen Gesellschaften ein Mietshaus mit dem Ziel ihren Mitgliedern die Nutzung der gekauften Wohnung zu überlassen, indem die Gesellschaft den bisherigen Mietern wegen Eigenbedarf der Gesellschafter kündigt und diese Wohnung erst danach in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Auch hier gilt künftig eine längere Kündigunsfrist des § 577 a BGB. Der Gesetzesentwurf nebst Erläuterungen kann hier nachgelesen werden: https://www.bmj.de/SharedDocs/Downloads/DE/pdfs

Rechtsanwältin Simone Weber
www.weber-rechtsanwaeltin.de