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Mietrechtliche Mängel und Mietminderung

Der Vermieter hat nur dann Anspruch auf eine 100%ige Mietzinszahlung, wenn die vermietete Wohnung auch völlig einwandfrei ist. Wenn die Benutzung der Mietwohnung nur eingeschränkt möglich ist, z.B. weil die Heizung nicht funktioniert, die Wohnung feucht ist oder gar in der Wohnung Schimmel auftritt, wenn die Fenster undicht sind, ständige Lärmbeeinträchtigungen vorhanden sind oder erhebliche Bauarbeiten die Wohnqualität beeinträchtigen, so muss der Vermieter grundsätzlich diese Wohnungsmängel beseitigen, anderenfalls der Mieter nur eine herabgesetzte Miete zahlen muss.

Juristisch wird dies Mietminderung, umgangssprachlich oft Mietkürzung genannt. Eine Mietminderung kann auch nicht im Mietvertrag ausgeschlossen werden und eine Kündigung bei berechtigter Mietminderung ist ebenfalls nicht möglich- denn es bestehen keine Mietrückstände. Der Mieter hat das Recht, weniger an Mietzins zu zahlen. Der Grund liegt darin, dass laut Gesetz der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, die Wohnung dem Mieter in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und diesen Zustand auch während der gesamten Mietzeit gewährleisten muss. Was versteht man nun unter einem Mangel? Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht oder nicht so nutzen kann, wie dies vertraglich vereinbart worden ist, oder generell vorausgesetzt wird oder nach dem Gesetz erwartet werden kann.

Die ist immer dann der Fall wenn die Mieträume, Treppen, Flure, Abstellräume etc. sich nicht mehr in einem ordnungsgemäßen Zustand befinden, z.B. Feuchtigkeit oder Schimmel in der Wohnung, durchlässige Fenster, Wasserrohrbrüche, verstopfte Leitungen. Gleiches gilt wenn technische Anlagen oder Einrichtungen nicht einwandfrei funktionieren, z.B. der Aufzug geht nicht, die Heizung läuft nicht. Selbst erhebliche Störungen außerhalb der Wohnung zählen hierunter, z.B. erheblicher Gestank oder Lärm aus der Nachbarschaft. Dies gilt selbst für Großbaustellen, die nicht vorhersehbar waren. Entscheidend ist immer, dass es bei dem Auftreten des Mangels zu einer Beeinträchtigung des Wohnwertes kommt.

Für die Minderung irrelevant ist, ob der Vermieter den Mangel verursacht hat oder er den Mangel überhaupt beseitigen kann. Der Vermieter kann sich deshalb weder darauf berufen, dass er keinen Einfluss auf den Lärm einer Baustelle hat, noch kann er einwenden, der Hagel, der das Fenster zerstörte sei höhere Gewalt. Selbst wenn der Vermieter eine Wohnungsmodernisierung durchführt, z.B. ein neues Bad einbaut, kann der Mieter wegen Lärm, Staub, Schmutz, Nichtbenutzbarkeit des Bades die Miete mindern. Ebenfalls ein Minderungsanspruch besteht, wenn zugesicherte Eigenschaften der Wohnung fehlen oder während der Mietzeit solche zugesicherten Eigenschaften wegfallen.

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Vermieter diese Eigenschaften auch zugesichert hat. Wenn z.B. der Vermieter bei Einzug zusichert, er werde die alte Badewanne austauschen oder neue Doppelfenster einsetzen, so sind dies Zusicherungen und zwar unabhängig davon, ob es die alte Badewanne oder die Einfachfenster auch noch machen würden. Sichert der Vermieter etwas zu, so muss er dies auch durchführen. Unterlässt er dies, kann der Mieter grundsätzlich mindern.

Aber Achtung: für diese Zusicherung ist der Mieter in vollem Umfang beweispflichtig.  Kann er dies nicht, weil z.B. dies nirgends schriftlich fixiert ist, so wird er mit seiner Minderung aus Beweisgründen scheitern, wenn der Vermieter bestreitet eine solche Zusicherung gegeben zu haben. Eine Minderung kann aber auch ausgeschlossen sein. Dies ist der Fall, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat, z.B. er heizt und lüftet nicht ausreichend und Folge dessen ist Feuchtigkeit oder Schimmel in der Wohnung. Auch wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorlag und für den Mieter ohne Weiteres erkennbar war, ist eine Minderung nicht möglich.

Dies deshalb weil man davon ausgeht, dass der Mieter in diesem Fall den vorhandenen Zustand der Wohnung als vertragsgemäß anerkannt hat und ein solcher z.B. auch bereits in den Mietpreis eingeflossen ist. Mietet man eine Wohnung über einer Musikkneipe an, so weiß man von Anfang an, dass er lauter werden könnte und kann dann eben nicht wegen Lärm mindern. Dies gilt allerdings nicht wenn es sich um einen sogenannten versteckten Mangel handelt, der für den Mieter also überhaupt nicht erkennbar war, z.B. Ungezieferbefall unter dem Parkettboden. Minderung ist auch nicht möglich wenn der Mangel so geringfügig ist, dass er sich auf den Wohnwert der Wohnung überhaupt nicht auswirkt, d.h. nur eine minimale Beeinträchtigung vorliegt, z.B. wenn eine Fliese gesprungen ist oder der Aufzug ein einziges Mal stecken bleibt.

Selbstverständlich kann auch nicht gemindert werden, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat, z.B. die Stromleitung angebohrt hat und nun in diesem Zimmer kein Strom mehr vorhanden ist. Für die Zeit, in der an oder in der Wohnung ein Mangel vorhanden ist, kann der Mieter also eine Mietminderung durchführen, die ggf. sogar zur vollständigen Nichtzahlung des Mietzinses führen kann. Treten Mängel auf, sind diese grundsätzlich auch durch den Vermieter zu beseitigen. Besteht ein Mangel, so muss der Mieter diesen Mangel dem Vermieter aber zwingend und schnellstmöglich anzeigen. Denn anderenfalls kann der Vermieter überhaupt keine Kenntnis davon haben, dass in der Mietwohnung kein vertragsgemäßer Zustand mehr vorhanden ist und er agieren muss.

Der Mieter ist auch im Streitfall beweispflichtig für die Tatsache, dass er den Vermieter rechtzeitig über den Mangel informiert hat. Viele Mieter greifen dann zum Telefon. Das mag im Sinne eines schnellen Handelns sinnvoll sein, doch kann ein Telefonat selten bewiesen werden. Deshalb sollte Mängelanzeige stets auch schriftlich formuliert sein und dieses Schreiben auch nachweisbar dem Empfänger, in diesem Fall dem Vermieter, zugegangen sein. Das Schreiben sollte entweder durch eine dritte Person, die nicht Mietvertragspartei ist durchgelesen, einkuvertiert und in den Briefkasten des Vermieter eingelegt werden oder falls dies nicht möglich ist, durch die dritte Person zumindest per Einschreiben-Rückschein oder Einwurf-Einschreiben bei der Post zur Zustellung aufgeben werden.

Diese dritte Person kann stets als Zeuge benannt werden, sollte bestritten werden, dass das Schreiben zugegangen ist. Hat der Vermieter ein Fax, kann man das Schreiben diesem auch vorab faxen und sollte das Sendungsprotokoll aufheben. Der Mangel sollte innerhalb des Schreibens so detailliert wie möglich dargestellt werden und der Vermieter zugleich unter konkreter Fristsetzung aufgefordert werden, den Mangel zu beseitigen, unter dem Hinweis einer sonst erfolgenden Mietminderung. Wer einen Mangel über lange Zeit akzeptiert und dem Vermieter nicht anzeigt, kann nicht davon ausgehen, er könne nun mindern.

Auch bestehende Minderungsrechte können mit der Zeit verwirken, so dass der Mieter sein Minderungsrecht verliert. Unter Umständen sieht sich der Mieter dann auch noch Schadenersatzansprüchen des Vermieters ausgesetzt, wenn z.B. der Wasserschaden langsam vor sich hin tropft und durch das Haus zieht und so weitere Schäden verursacht, die bei einer rechtzeitigen Anzeige des Mangels hätten verhindert werden können, weil die Ursache rasch beseitigt worden wäre, so muss der Mieter damit rechnen, dass der Vermieter ihn für den zusätzlich entstandenen Schaden regresspflichtig macht. Der Mieter ist grundsätzlich dafür beweispflichtig, dass ein Mangel besteht.

Deshalb sollte der Mangel auch stets möglichst ausführlich dokumentiert werden. Fotos, Videoaufnahmen, Zeugen. Im Falle erheblichen Lärms muss der Mieter z.B. ein Lärmprotokoll führen. Hierin müssen die Uhrzeiten, die Dauer und die Ursache des Lärms so konkret als möglich über einen längeren Zeitraum dokumentiert werden. Aber Achtung- nicht jeder Lärm berechtigt zu einer Minderung. Kinderlärm ist z.B. Gott sei dank in den meisten Fällen als sozialadäquat anerkannt und berechtigt deshalb nicht ohne Weiteres zu einer Minderung.

Wenn Feuchtigkeit oder Schimmel in der Wohnung auftritt, sollte dokumentiert werden, dass Stoß gelüftet wird und wie geheizt wird, sowie welche Temperaturen in den einzelnen Räumen bestehen. Sonst kann sich der Vermieter u.U. darauf berufen, dass die Feuchtigkeit oder der Schimmel durch nicht ordnungsgemäß lüften oder heizen entstanden ist. Hilfreich ist auch stets andere Mieter zu befragen, ob der Mangel in deren Wohnung auch aufgetreten ist oder ob diese sich auch durch z.B. Lärm gestört fühlen.

Bestreitet der Vermieter, dass er für den Mangel verantwortlich ist, z.B. im Falle von Schimmel, mit der Begründung, dass der Mieter nicht ausreichend lüftet und heizt, so muss trotz er allem wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Schimmel aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters stammen könnte – Baumängel, Fassadenschäden, mangelhafte Isolierung, ungenügende Wärmedämmung,  zunächst nachweisen, dass er nicht hierfür verantwortlich ist. Gelingt ihm dies nicht, muss er beweisen, dass der Mieter nicht ausreichend lüftet und heizt.

Erst wenn der Vermieter nachweisen kann, dass keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Schimmel aus seinem Verantwortungsbereich kommt, muss sich der Mieter dahingehend entlasten, dass der Schimmel nicht durch sein vertragswidriges Verhalten, unzureichendes Lüften/Heizen entstanden ist. Ist der Vermieter der Auffassung die Mietminderung sei unzulässig, da es sich um eine unerhebliche Beeinträchtigung handelt oder der Mangel dem Mieter bereits bei Einzug bekannt war, so ist er hierfür allerdings auch in vollem Umfang beweispflichtig.

Kann er diesen Beweis nicht führen, so ist die Minderung dem Grunde nach gerechtfertigt. Für die Höhe einer Mietminderung ist stets relevant inwieweit durch den Mangel eine Wohnwertbeeinträchtigung stattfindet. Je stärker der Mieter beeinträchtigt ist, desto höher die mögliche Minderung. Kann man die Wohnung überhaupt nicht mehr nutzen, so ist der Wohnwert gleich null und es ist überhaupt keine Miete mehr zu zahlen. Ist nur eine Zimmer von Schimmel befallen, so kann man die anderen Zimmer noch nutzen und deshalb nicht die Miete in voller Höhe kürzen.

Fällt das warme Wasser aus, so ist die Wohnung ebenfalls weiterhin benutzbar. Anders wenn z.B. im Winter die Heizung komplett ausfällt und deshalb die Temperaturen gesundheitsgefährdende Grade in der Wohnung erreichen- dann kann auch eine Minderung in Höhe von 100% gerechtfertigt sein. Um zu ermitteln in welcher Höhe gemindert werden kann, gibt es umfangreiche Minderungstabellen. Allerdings muss eindeutig gesagt werden, dass diese lediglich einen Richtwert darstellen und es immer auf den Einzelfall ankommt.

Bei Unsicherheiten sollte lieber ein Fachmann befragt werden. Zwar muss man bei einer überhöhten Mietminderung nicht mit einer wirksamen Kündigung rechnen, da der unberechtigt einbehaltene Minderungsbetrag dann einfach an den Vermieter zurück erstattet werden kann, doch sollte man hier lieber von Anfang an die sichere Seite suchen. Nur während des Zeitraumes, in dem der Mangel vorhanden ist, darf wegen des Mangels die Miete gemindert werden.

Ist der Mangel also nur fünf Tage vorhanden, weil der Vermieter den Mangel dann beseitigt hat, so darf der Mietzins auch nur für diese fünf Tage gekürzt werden. Gemindert wird von der Brutto-Warmmiete, d.h. der Miete zuzüglich der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Da der Mietzins grundsätzlich zum dritten Werktag eines Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, behält man den Minderungsbetrag, tritt der Mangel Mitte des bereits gezahlten Monats auf,  einfach mit der nächsten fälligen Miete ein. Sollte allerdings in dem Mietvertrag vereinbart worden sein, dass eine Aufrechnung mit der Miete dem Vermieter einen Monat vorher anzuzeigen ist, so teilt man dem Vermieter mit, dass man den Minderungsbetrag für den Monat Januar mit der Märzmiete einbehält und insoweit eine geringere Miete im März zahlt.

Rechtsanwältin Simone Weber, Sendlinger-Tor-Platz 11, 80336 München www.weber-rechtsanwaeltin.de