Der BGH hat zu Schönheitsreparaturen neu entschieden. Wichtige Urteile, die Mieter und Vermieter kennen müssen.
BGH, Urteile vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 185/14; Az. VIII ZR 242/13; Az. VIII ZR 21/13
1. Wird eine Wohnung bie Einzug unrenoviert an den Mieter übergeben, können Schönheitsreparaturen nicht mehr ohne Weiteres formularmäßig auf den Mieter übertragen werden.
Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam. In einem solchen Fall müsste der Mieter auch Gebrauchsspuren beseitigen, die vom Vormieter noch vorhanden sind. Dies benachteiligt den Mieter unangemessen, da er die Wohnung vorzeitig renovieren müsste und in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückgeben müsste, als er sie erhalten hat. Der Mieter darf aber nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden. Die Beweislast dafür, dass eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, trägt im Übrigen der Mieter. Als angemessenen Ausgleich für den Mieter werden ein Mieterlass zugunsten des Mieters oder eine Geldzahlung an diesen angesehen. Als angemessenen Ausgleich erachtete der BGH jedenfalls nicht, wenn dem Mieter für die Anfangsrenovierung der gesamten Wohnung lediglich eine halbe Monatsmiete erlassen wird.
2. Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam.
Klauseln, die dem Mieter anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen auferlegen für den Fall, dass Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters entsprechend des Fristenplans im Mietvertrag noch nicht fällig sind, sind nunmehr ebenfalls unwirksam. In vielen Mietverträgen finden sich solche Quotenabgeltungsklauseln, die bestimmen, dass der Mieter, wenn er z.B. nach einem Jahr auszieht und deshalb eigentlich noch keine Schönheitsreparaturen durchführen müsste, dem Vermieter zumindest einen gewissen Prozentsatz von den Renovierungskosten zahlen muss. Hier hatte der BGH bereit im Mai 2013 entschieden, dass sich die Renovierungskosten eben nicht verbindlich nur nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts bestimmen dürfen, was ebenfalls in vielen Mietverträgen so festgelegt ist. Nun hat der BGH die gesamte Klausel als gänzlich unwirksam erklärt.
Denn laut BGH stellt es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, dass der Mieter den auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung u.U. auf ihn zukommt. Damit ist seit dem 18.03.2015 eindeutig geklärt, dass nicht mehr nur starre Fristen zur Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind. Vielmehr dürfen Mieter überhaupt nicht mehr verpflichtet werden, die Kosten für Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses nach einem bestimmten Prozentsatz zu zahlen, wenn sie vor Fälligkeit nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsrepaturen ausziehen. Die Pressemitteilung des BGH kann hier nachgelesen werden: https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&Datum=2015&Sort=3&nr=70515&pos=0&anz=39 Rechtsanwältin Simone Weber, www.weber-rechtsanwaeltin.de
Rechtsanwältin Simone Weber, München
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