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Rechtliches zur Untermiete

1. Generelles

Eine Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung ganz oder teilweise einem Dritten durch Mietvertrag zur selbstständigen Nutzung gegen Entgelt überlässt. Für den Untermietvertrag gelten grundsätzlich die gleichen Regeln wie für einen Mietvertrag über Wohnraum,§§ 535 ff BGB. Der Mieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten ohne Erlaubnis des Vermieters zu überlassen.

Sofern dem Hauptmieter im Mietervertrag nicht generell die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt ist, bedarf die Untervermietung  der Erlaubnis des Vermieters, § 540 BGB. Wird die Wohnung ohne die erforderliche Erlaubnis untervermietet, so verletzt der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen, selbst wenn er de facto einen Anspruch auf Untervermietung hätte. Eine Abmahnung durch den Vermieter ist insoweit berechtigt; ob dann zwangsläufig aber auch eine Kündigung berechtigt ist, ist immer eine Frage des Einzelfalles, auch abhängig von der Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, die Untermieterlaubnis zu erteilen.

2. Anspruch des Mieters auf Untermieterlaubnis

Grundsätzlich hat der Mieter gemäß § 540 BGB nicht das Recht, die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiter zu vermieten. Überlässt er sie unbefugt einem Dritten, so rechtfertigt dies u.U. nach vorheriger Abmahnung und Unterlassungsaufforderung auch eine Kündigung durch den Vermieter, wenn z.B. der Mieter kein Recht auf die Erteilung der Erlaubnis hat. Ein Recht auf Untervermietung für den Mieter besteht, wenn:

  • sich sein Anspruch auf die Untermieterlaubnis aus dem Mietvertrag selbst ergibt, weil dort  die Erlaubnis generell erteilt ist

oder der Mieter

  • einen Anspruch auf Erlaubniserteilung gem. § 553 BGB hat.

Im Wohnraummietrecht hat der Mieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung gemäߧ 553 BGB wenn er  ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und der Vermieter keinen wichtigen Grund hat die Erlaubnis zu versagen bzw. solche Gründe nicht darlegen kann. §  553 BGB gibt dem Wohnraum-Mieter Anspruch auf die Untermieterlaubnis – für einen Teil des Wohnraumes, d.h. er muss die Wohnung selbst auch weiterhin bewohnen – wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat., wobei vernünftige Gründe ausreichen, die den Wunsch nach eine teilweisen Untervermietung der Wohnung nachvollziehbar erscheinen lassen. Folgende Voraussetzungen müssen en Detail vorliegen:

  • der Mieter muss dem Vermieter rechtzeitig mitteilen, wer der Dritte ist und aus welchen Gründen er untervermieten will, d.h. das berechtigte Interesse des Mieters muss nachvollziehbar durch ihn dargestellt werden,
  • der Mieter muss die Wohnung auch weiterhin selbst zu Wohnzwecken nutzen. Der Mieter hat keinen Anspruch, auf die Weitervermietung der gesamten Wohnung;
  • der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben; dies kann in wirtschaftlichen aber auch in persönlichen Umständen begründet sein
  • dieses Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein

-> Verpflichtung, Nachweis durch den Mieter

  • in der Person des Dritten, d.h. dem Untermieter selbst darf kein wichtiger Grund vorliegen, der die Verweigerung der Erlaubnis rechtfertigt (insbesondere: persönliche Unzuverlässigkeit, beabsichtigte Änderung des Mietzwecks, erwartende Störungen des Hausfriedens),
  • es darf nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommen. Dies wird angenommen, wenn das nach öffentlichem Recht zulässige Maß überschritten wird. Anhaltspunkte können die in Verordnungen geforderten Mindestgrößen von Wohnraum für Personen sein, zudem wird in der Regel gefordert, dass die bauliche Substanz unter Überbelegung leiden müsste.
  • die Untervermietung darf dem Vermieter nicht aus sonstigen Gründen unzumutbar sein, z.B. weil der Hauptmietvertrag ohnehin bald endet.
  • soweit dem Vermieter die Überlassung nur gegen einen Untermietzuschlag zuzumuten ist, muss sich der Mieter bereit erklären diesen zu zahlen (z.B. bei verstärkter Abnutzung der Mietsache über die übliche Belegung hinaus; aber dieser Untermietzuschlag darf nicht eine verdeckte Mieterhöhung darstellen).

-> Verpflichtungen, Nachweis des Vermieters Vorgenannte muss der Vermieter nachvollziehbar begründen will er die Untervermietung versagen. Liegen diese vorgenannten Voraussetzungen vor, so hat der Mieter Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis durch den Vermieter. Falls die genannten Voraussetzungen nicht vorliegen, so kann der Mieter die Untermieterlaubnis zwar beim Vermieter beantragen, er hat aber keinen Anspruch auf die Erteilung.

3. Rechte des Mieters bei Versagung der Untermieterlaubnis

Erteilt der Vermieter die Untermieterlaubnis nicht, obwohl kein wichtiger Grund zu seinen Gunsten besteht, steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Der Mieter kann den Vermieter aber auch auf Erteilung der Erlaubnis verklagen, sollten keine Gründe gegen die Erteilung der Untervermieterlaubnis bestehen.

4. Sonderfall. Keine Untervermietung bei der  Aufnahme von Personen, zu denen persönliche oder familiäre Beziehungen bestehen

Was ist wenn der Mieter Personen unentgeltlich in seine Wohnung aufnimmt, die zur Familie gehören oder zu denen er persönliche Beziehungen unterhält? Grundsätzlich handelt es sich hierbei erst mal um kein Untermietverhältnis, da hier in der Regel weder ein Mietvertrag geschlossen wird, noch die Familienangehörigen hierfür Untermiete an den Hauptmieter zahlen. Zudem wird die Wohnung in diesem Fall gemeinsam durch alle genutzt und es sind im Gegensatz zum Untermietvertrag nicht einzelne Teile der Wohnung zur alleinigen Nutzung einem Untermieter zugewiesen.

Recht zur Aufnahme in die Wohnung Der Mieter ist zwar grundsätzlich nicht berechtigt, ohne Erlaubnis des Vermieters weitere Personen in die gemietete Wohnung aufzunehmen. Eine Ausnahmen besteht hier aber bei nächsten Familienangehörigen, für zum Haushalt gehörenden Angestellten und für Personen, die der Mieter zu seiner Pflege bedarf, soweit sich die Überlassung im Rahmen des normalen Wohngebrauches hält. Diese Personen dürfen auch ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden.  Der Mieter muss die Aufnahme von Familienangehörigen aber dem Vermieter anzeigen.

Enge Familienangehörige Enge Familienangehörigen sind der Ehegatte, die gemeinsamen Kinder, die Stiefkinder, unter Umständen auch die Enkel. Für entfernte Familienangehörige ist die Zustimmung erforderlich, es sei denn diese übernehmen z.B. nachweislich die notwendige Pflege des Mieters. Ansonsten dürfen weiter entfernte Familienangehörige nur mit Zustimmung des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden. Aber auch bei Familienangehörigen kann es auf die Umstände des Einzelfalls ankommen ob eine Aufnahme zulässig ist. Wenn eine Überbelegung der Wohnung vorliegt kann dies unter Umständen nämlich versagt werden. Maßgeblich ist Art und Größe der Wohnung sowie deren Belegung und Eignung für die Aufnahme weiterer Personen.

Auch die Gründe und Motive für die Aufnahme sind zu berücksichtigen. Im Rahmen des normalen Mietgebrauchs bedarf der Mieter also für diese vorgenannten Personen keiner Erlaubnis des Vermieters. Das Recht des Mieters zur Aufnahme der genannten Personen kann durch eine Klausel im Mietvertrag im Übrigen auch nicht wirksam ausgeschlossen werden. Eine solche Klausel ist schlicht unwirksam und entfaltet keine Geltung Lebensgefährte  Auch ein Lebensgefährte kann ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden. Dies hat der BGH, 5.11.2003, VIII ZR 371/02, entschieden: Zwar muss der Mieter die Erlaubnis beim Vermieter einholen, auf der anderen Seite muss der Vermieter in aller Regel die Erlaubnis erteilen.

Der Mieter hat das Recht auf die freie Entfaltung seiner Persönlichkeit. Dazu gehört auch die Aufnahme des Partners (in) in die Wohnung. Das betont auch der BGH: als berechtigtes Interesse genüge der Wunsch des Mieters eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu begründen oder fortzusetzen, die muss nicht näher dargelegt werden. Die Erlaubnis kann der Vermieter nur versagen, wenn die Mitbenutzung der Wohnung durch die weitere Person für ihn, etwa wegen einer Überbelegung der Wohnung, unzumutbar ist.  Haftung für Schäden durch die Familienangehörigen oder deren Verhalten Für das Verhalten seiner Familienangehörigen hat der Mieter einzustehen wie für eigenes Verschulden. Zerstört der Familienangehörige etwas ist als der Mieter gegenüber dem Vermieter tortzdem hierfür verantwortlich. Wird der Hausfrieden z.B. durch die Familienangehörigen gestört, so kann der Vermieter auch gegenüber dem Mieter abmahnen oder im Wiederholungsfall sogar kündigen.

5.) Das Untermietverhältnis an sich

Das Untermietverhältnis zwischen Untermieter und Hauptmieter unterliegt denselben Regeln wie ein normales Mietverhältnis. Wenn allerdings das Untermietverhältnis Teil einer vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung ist, das untervermietete Zimmer möbliert ist und es sich bei dem Untermieter um eine alleinstehende Person, keine Familie handelt, kann die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des Monats erklärt werden. Zwar bestehen zwischen Vermieter und Untermieter keine vertraglichen Beziehungen sondern nur zwischen Hauptmieter und Untermieter. Aber das Untermietverhältnis kann nur solange bestehen als auch das Hauptmietverhältnis besteht. Endet das Hauptmietverhältnis kann der Vermieter vom Untermieter auch die Herausgabe und Räumung verlangen und muss dies sogar.

6.) Besuche in der Wohnung

Zur freien Entfaltung der Persönlichkeit gehört auch, dass der Mieter Besuch in der Wohnung empfangen kann. Dieses Recht kann grundsätzlich nur in ganz engem Rahmen begrenzt werden, z.B. wenn der Vermieter dem Besucher bereits berechtigt Hausverbot erteilt hat, weil dieser z.B. den Hausfrieden in der Vergangenheit erheblich gestört hat. Anderenfalls kann ein Vermieter Besuch des Mieters nicht untersagen. Besuch kann auch mehrere Wochen dauern und ist dann ohne Einwilligung des Vermieters möglich.

Wenn allerdings Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es sich nicht mehr nur um Besuch handelt, sondern eine auf Dauer angelegten Mietüberlassung, z.B. Namensschild Briefkasten, Klingel etc. vorliegt, so muss die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden. Es kann davon ausgegangen werden, das bei einer Grenze von drei Monaten jedenfalls kein Besuch mehr vorliegt.

Rechtsanwältin Simone Weber, München
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