Unwirksame Quotenklauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen

Der BGH führt seine Rechtsprechung zu den Schönheitsreparturen auch bei den Quotenklauseln fort. In den meisten Mietverträgen werden die Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Mieter aufgebürdet, indem Schönheitsreparaturen durch den Mieter entsprechend eines Fristenplanes durchzuführen sind.

Diese Klauseln sind nur wirksam, wenn die Fristen nicht starr vereinbart sind sondern den Zustand der Wohnung berücksichtigen, was z.B. durch Worte wie „im Allgemeinen“ z.B. ausgedrückt wird. Zieht der Mieter aber vor Ablauf dieser Fristen  aus, so müsste er  grundsätzlich keine Schönheitsreparaturen durchführen, weshalb  in den meisten Mietverträge eine sogenannte Quotenklausel vereinbart ist.

Die Klauseln bestimmen, dass der Mieter dann für die Mietzeit einen prozentualen Anteil an den Kosten für die Renovierung zu tragen hat. Grundsätzlich müssen auch diese Klauseln für den Mieter nachvollziehbar, verständlich und transparent sein und dürfen ebenfalls nicht an starre Fristen gebunden sein. Nun hat der BGH in seinem Urteil, 29.05.2013, Aktenzeichen VIII ZR 285/12, entschieden : Quotenklauseln betreffend Schönheitsreparaturen sind unwirksam wenn sie Vorgaben zur Berechnung der anteiligen Renovierungskosten enthalten, wie z.B. : Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.

Beurteilt man die Klausel unter mieterfeindlichster Auslegung wäre der Kostenvoranschlag für den Mieter verbindlich. In dieser Auslegung wird der Mieter dann aber unangemessen in seinen Rechten beschnitten. Denn der eingeholte Kostenvoranschlag für die Schönheitsreparaturen wäre bei dieser Auslegung auch dann für die Bemessung der Abgeltungsbeträge verbindlich, wenn der von der Vermieterin ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrunde gelegt oder überhöhte Preise angesetzt hat.

Wenn die Klausel aber so verstanden werden kann, dass sie bindend wäre, hatte der Mieter auch nicht mehr die Möglichkeit, Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlages geltend zu machen oder er keinen einen eigenen günstigeren Kostenvoranschlag eines anderen Malergeschäftes einholen könnte, um die Zahlung des Abgeltungsbetrages auf Basis dieses Angebotes zu verlangen.

Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Folge der unangemessenen Beschränkung der Rechte des Mieters bei der Berechnung der Abgeltungsbeträge ist also die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel schlechthin. Sollte eine solche Klausel im Mietvertrag vereinbart sein, so hat das Urteil des BGH zur Folge, dass diese gänzlich als unwirksam anzusehen ist und der Mieter bei Auszug der Wohnung vor Ablauf der Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen keinerlei Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Vermieter zahlen muss. Sowohl Mietern als auch Vermietern kann nur angeraten werden, ihre Mietverträge auf Schönheitsreparaturen und deren Wirksamkeit zu kontrollieren.