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Kündigungsgrund des Vermieters: Benötigen der Mietwohnung für berufliche Zwecke

Der BGH, Az. VIII ZR 330/11, hat am 26.09.2012 entschieden, dass auch die Absicht eines Vermieters, die Mietwohnung für sich oder nahe Familienangehörige zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann, also als Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB Abs. 2 Nr 2. BGB anzuerkennen ist.

§ 573 BGB lautet wie folgt:

1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1.der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Ein Vermieter benötigt zum Ausspruch der Kündigung stets einen Kündigungsgrund. Insoweit ist eine Kündigung über Wohnraum nur wirksam, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, § 573 Abs. 1 BGB. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 liegt ein berechtigtes Interessen an der Beendigung vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes benötigt, sogenannter Eigenbedarf. Der Vermieter hatte vorliegend die Mietwohnung unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt, aber mit der Begründung, dass seine Ehefrau die Absicht habe, ihre Anwaltskanzlei nach Berlin in die von den Mietern gemietete Wohnung zu verlegen. Dieser Kündigung haben die Mieter widersprochen und Härtegründe im Sinne des § 574 BGB geltend gemacht.

§ 574 BGB lautet wie folgt:

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Die Mieter haben in Folge die Wohnung nicht geräumt, so dass der Vermieter vor der zuständigen Amtsgericht Räumungsklage erhoben hat. Diese wurde aber abgewiesen, auch die Berufung des Vermieters vor dem Landgericht blieb ohne Erfolg. Der BGH hat schließlich die Rechtsauffassung des Vermieter bestätigt und entschieden, dass selbst wenn der Vermieter die vermietete Wohnung nur für eine eigene oder eine berufliche Tätigkeit eines Familienangehörigen nutzen will, dies ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB darstellen kann.

§ 537 Abs. 2 Nr . 2 BGB spricht nur von „Benötigen als Mietwohnung“ und nicht von Benötigen als Geschäftsraum. Allerdings steht in § 573 Abs. 2 Satz 1 BGB auch nur ein berechtigtes Interesse liegt „insbesondere“ vor. D.h. die Nummer 1-3 sind nur beispielhafte Auszählungen und nicht abschließend. Also kann ein Vermieter generell auch andere Gründe anführen, wenn dieses Interesse ebenso schwer wiegt, wie in der Nummer 1-3 genannt. Hierbei sind die Belange des Vermieters maßgeblich. Also kann die Absicht einer gewerblichen Nutzung dem Grunde nach auch ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB darstellen. § 573 Abs. 1 BGB hat insoweit die Bedeutung einer Generalklausel.

Der Vermieter muss insoweit vernünftige, nachvollziehbare Gründe vortragen, die ein berechtigtes Interesse begründen. Hierbei ist laut nunmehriger Entscheidung des BGH vom 26.09.2012 die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Dies müsse umso mehr gelten, wenn sich die selbst genutzte Mietwohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung, die in Zukunft beruflich genutzt werden soll, in demselben Haus befinden.

Die Angelegenheit wurde nunmehr an das Landgericht zurückverwiesen, da dieses zu den für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung maßgeblichen Umständen keine Feststellungen getroffen und nicht geprüft hat, ob Härtegründe nach § 574 BGG vorliegen.

 Hinweis meinerseits: Es gibt in einige Ländern sogenannte Zweckentfremdungsverordnungen. Sinn und Zweck liegt darin, dass dringend benötigter Wohnraum nicht als Gewerberaum missbraucht wird und dergestalt nicht mehr als Wohnraum zur Verfügung steht. Bei Verstößen gegen diese Zweckentfremdungsverordnungen muss der Vermieter mit sehr hohen Geldstrafen rechnen. Will ein Eigentümer Wohnraum in Geschäftsraum umwandeln, so muss er im Bereich von Zweckentfremdungsverordnungen einen Antrag auf Genehmigung von  Zweckentfremdung einholen.
Rechtsanwältin Simone Weber, München
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